Правовые и экономические вопросы ипотеки

Хусаинов Р.Р.

Студент 4-го курса, ИЭАУ

Научный руководитель –

Ст. преподаватель

кафедры гуманитарных дисциплин

Воронова Е.А

Правовые и экономические вопросы ипотеки

Современная модель ипотеки должна быть одной из доступных для всех слоев населения. Вместе с тем ипотека тесно связана с системой заимствования, кредитования, заемно-инвестиционной деятельности, учитывая, что залог – только первичный вклад и главная гарантия непрерывности взаимодействия инвестиционно-строительного и заемно-инвестиционного цикла в решении жилищной проблемы на всех уровнях, включая местное самоуправление.

В решении этой социально-экономической проблемы необходим государственный подход. На данный момент не только в России, но и в высокоразвитых странах государственное регулирование ипотеки не сформировалось в целостную социально-экономическую систему.

За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношенийпо ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает  Гражданский кодекс РФ[1], Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1(ред. от 30.12.2008) «О залоге»[2] и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[3].  Федеральный закон от 11 ноября  2003 г. N 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах»[4] регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

В перечисленных правовых актах понятиях ипотека и ипотечное кредитование имеют существенные отличия. В соответствии с Федеральным законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге"2 (далее-Закон о залоге), ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Под ипотечным кредитование понимается предоставление денежных средств под залог недвижимости, в соответствии с нормативно-правовыми актами регулирующие правоотношения в сфере ипотеки, это следующие законодательные акты:

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 17.07.2009).

Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009).

Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009).

Актуальной формой ипотечного кредитования является ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитование означает получение денежных средств (кредита) для покупки жилого помещения (квартиры или дома) и в качестве обеспечения по обязательствам выступает приобретаемое на кредитные средства жилое помещение.  

      В соответствии со стратегией развития ипотечного жилищного кредитования[5] предполагается, что доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, к концу третьего этапа (2021 - 2030 годы) достигнет 60 процентов От эффективности решения основных задач  во многом зависит обеспечение благосостояния граждан и рост уровня жизни. Решив задачу обеспечения населения жильем, можно более эффективно проводить мероприятия по экономическому росту государства, а что бы решить данные задачи нужно выделить основные проблемы:

1) С развитием кризиса ситуация на рынке ИЖК существенно ухудшилась. Рынок ипотечного жилищного кредитования (далее -ИЖК) характеризуется, прежде всего уменьшением числа кредитных организаций, осуществляющих данный вид кредитования.

2) Трудности оценки кредитоспособности заемщика. При оформлении ипотечного кредита в российских банках, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане.

3)Неадаптированность нормативно-правовой базы, регулирующей отношения, связанные с ипотечным жилищным кредитованием.

4) Недоверие к ипотечным кредитным продуктам, и не информированность граждан об ипотечном жилищном кредитовании.

5) Еще Одина существенная проблема заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Сущность данного недостатка заключается в том, что российская система ипотеки имеет проблемы правового регулирования, но все-таки пытается стать аналогом давно сформированной, развитой и законодательно отрегулированной системы ипотеки, которая применяется в Западной Европе и США.

6) Рост стоимости жилья и относительное снижение в этой связи доходов населения.

Все перечисленные проблемы затрудняет покупку недвижимости молодыми семьями, у которых еще не сбалансирован семейный бюджет. Понятие «молодая семья» определяется в разделе. подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 гг.[6], а также в Основных направлениях государственной молодежной политики[7], Понятие молодой семьи в этих нормативных актах практически идентичны: это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка.

Цель  развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования определенная Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N 1201-р[8], определила ускоренное формирование сегмента жилья экономкласса и обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Определены ведущие к достижению этой цели меры по развитию первичного рынка ипотеки, развитию вторичного рынка ипотеки (развитию системы рефинансирования, привлечению в данную сферу институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов и страховых компаний), меры по унификации и стандартизации рынка ипотеки, развитию иных форм жилищного кредитования (механизмов кредитования застройщиков - юридических лиц, кредитованию жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитованию физических и юридических лиц на приобретение или строительство жилья для дальнейшей сдачи внаем), меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования (развитию системы бюро кредитных историй, повышению качества услуг экспертов-оценщиков, улучшению системы регистрации прав на недвижимое имущество), меры по повышению финансовой грамотности населения (разработка специальных образовательных программ для школ, средних специальных и высших учебных заведений).

Для реализации данной цели необходимо решить ряд задач.

1) Преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений.

2) Создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

3) Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки.

4) Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

5) Развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства.

6) Учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Одной из основных задач является повышение доступности ипотеки. Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. В настоящее время из сложившейся ситуации на рынке возникает необходимость в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

1) Дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

2) Повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

3) Снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Контрольным и надзорным органом должно выступать государство, которое будет непосредственно участвовать на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения. С этой целью предусматривается разработать образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях.

Все вышеперечисленные задачи необходимо реализовать до 2030 года предполагается реализовать в 3 этапа.

На первом этапе (2010 - 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но тем не менее останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.

На втором этапе (2013 - 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:

гражданам - на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;

застройщикам - на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;

объединениям граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство.

Промежуточные итоги реализации второго этапа Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.[9]

К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.[10]

Согласно Стратегии развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. N 2043-р[11], к 2020 году пенсионные резервы, активы негосударственных пенсионных фондов и активы инвестиционных фондов вырастут в 20 раз. Соответственно на финансовом рынке появится потребность в долгосрочных и надежных активах в объемах, сопоставимых с прогнозируемым объемом рынка ипотеки. До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 - 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

На третьем этапе (2021 - 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

В итоге предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

Основными же показателями достижения поставленной задачи являются:

доступность ипотеки;

распространение ипотечного жилищного кредитования;

качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

развитость вторичного рынка ипотеки

Обобщая изложенное, представляется, что данная стратегия развития будет эффективна и вполне работоспособна,  если стоимость квадратного метра строящегося жилого помещения будет экономически обоснована, нормативная правовая база, регулирующая ипотечное кредитование будет приведена в соответствие с нормами действующего законодательства, регулирующими право собственности, видами ограниченных прав, а так же нормами обязательственного права, все мероприятия по развитию ипотечного жилищного кредитования будут реализованы в определенные сроки, субъекты кредитных правоотношений будут добросовестно и ответственно подходить к своим обязанностям, надзорный орган в роли государства будет содействовать развитию ипотечной системы в Российской Федерации.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010)«Обипотеке(залогенедвижимости)».

4. Федеральный закон от 11 ноября  2003 г. N 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010)«Обипотечных ценных бумагах».

5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

6. Постановление Правительства Российской Федерации  от 17 сентября 2001 г. N 675(ред. от 31.12.2005)

7. Постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. N 5090-1.

8. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».